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产业地产肥肉多房地产企业扎堆涌入

发布时间:2019-08-16 19:39:58

  继地产、地产和养老地产之后,房地产领域的又一细分领域——产业地产正在引发开发商热捧,来自行业机构的最新统计显示,目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产。随着新型工业化的大力推进、千亿产业集群和园区建设,重庆正在成为产业地产的“兵家必争之地”。与此同时,招商难度大、盈利模式堪忧也困扰着刚起步的产业地产行业。

  行业:巨头纷纷涉足产业地产

  新年刚过,大渡口建桥工业园的天安数码城内,5家企业已经入驻,“年后,已签约的近百家企业将会集中入驻。”天安数码城副总经理李广磊指着20万平方米已经竣工的一期工程告诉商报。

  而在两江新区的蔡家组团,占地615亩的“光电工谷”一期工程已经投入使用。作为西南地区最大的工业地产开发商,打造“光电工谷”的重庆盈田职业副总经理 告诉商报,公司在重庆的项目已有8个。“产业地产主要依托园区,为企业用户打造发展平台,包括生产场所、办公场所以及配套场所,就是工业小区的概念。” 解释说。

  来自著名房地产战略策划咨询机构“王志纲工作室”的最新统计显示,目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产,并成立了专门的市场研发部门。商报不完全统计,开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内,均已涉足产业园区运营领域。以产业园区开发为主的(600 40,SH)2011年销售额达到165亿元。

  原因:综合毛利率在40%以上

  “天安数码城选择重庆的一个重要原因,正是看中重庆的工业基础和增长势头。”李广磊则告诉商报。去年8月,重庆召开推进新型工业化大会,明确提出“十二五”期间建成七大千亿级产业集群和 0个百亿级产业集群。园区建设和产业集群推进,无疑为已经进入或者准备进入产业地产领域的开发商,注入了一针“强心剂”。

  “房地产企业看中产业地产,主要受高盈利性和低投入的驱使。”同策咨询研究中心分析师唐国浈说。重庆大学建设管理与房地产学院教授刘贵文也表示,“产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅,所以容易吸引开发商。”

  同策咨询的报告显示,从历年产业地产开发上市企业披露年报来看,综合毛利率基本在40%以上,甚至超过60%。 也告诉商报,“一般来说,住宅和商业地产的收益率不到5%,而产业地产则可以达到8%。”

  纵深:招商难成最大门槛

  然而,刚刚起步的产业地产,看似大蛋糕,对开发商而言,似乎更是一根难啃的“硬骨头”。

  “招商难是最大的门槛。” 告诉商报,产业地产和住宅地产开发模式不同,需要了解企业的需求,比如建设的厂房层高甚至货运电梯的安排,具备很强的专业性,“没有形成集聚效应,不能满足企业客户需求,很难吸引大量企业入驻。”

  刘贵文表示,“产业地产投资周期较长,普遍的投资回报期在5~8年左右,这也是开发商面临的一大难题。”

  “模式也是一大挑战。”唐国浈表示,对于开发商而言,如何成功的实现模式复制也是一大困难。

  出路:做好定位走专业化之路

  据了解,目前产业地产开发企业的盈利模式有销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种,其中前两种是开发商的主要盈利模式。“对于转型的开发商而言,选择合适的开发模式至为重要。”唐国浈建议说,开发商要找好自己的定位,对市场要有前瞻性的规划做好充足的准备,“招商的问题上,一方面要在布局选择上科学预判,同时加强营销创新。”

  刘贵文则建议走专业化之路。“产业地产成功的关键是定位,目前产业地产正在由加工型工业为主,转向新能源、新加工以及高科技通讯等新兴行业,开发商要精准定位,走专业化之路,做专业化的园区,同时从选址到招商都要与城市格局紧密联系。”

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